Kann der Vermieter die Gebäude­versicherung auf Mieter umlegen?

Wer trägt die Kosten der Gebäude­versicherung bei Vermietung?

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten, dürfen Sie die anfallenden Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen. Dazu gehören nicht nur Verbrauchskosten für Heizung, Wasser und Strom oder Gebühren für die Müllabfuhr, sondern auch die Prämien für die Gebäude­versicherung.

Rechtliche Grundlage ist § 2 BetrKV. Dort heißt es in Absatz 13:

„Betriebskosten sind die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.“

Damit zählt die Wohngebäudeversicherung zu den umlagefähigen Nebenkosten. Je nachdem, ob Ihr Mieter ein ganzes Haus oder nur eine Wohnung bewohnt, gelten unterschiedliche Verteilungs­regeln.

Warum müssen Mieter die Gebäude­versicherung anteilig bezahlen?

Vermieten Sie einzelne Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, gilt Folgendes: Die Gebäudeversicherung deckt immer das ganze Haus ab – eine separate Police für jede Wohnung gibt es nicht. Deshalb verteilen Sie die Prämie üblicherweise nach der Wohnfläche auf die Mieter. Fehlt eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag, zahlt jeder Mieter genau seinen Anteil nach Quadratmetern.

Beispiel: Vermieten Sie ein Zweifamilienhaus, in dem die eine Wohnung 120 Quadratmeter und die andere 60 Quadratmeter groß ist, und kostet die Gebäudeversicherung insgesamt 750 Euro, rechnen Sie 500 Euro (120 QM²/ 180QM² × 750 Euro) auf den Mieter der größeren und 250 Euro (60QM² / 180QM² × 750 Euro) auf den Mieter der kleineren Wohnung um.

So stellen Sie sicher, dass die Versicherungskosten gerecht verteilt werden – ohne komplizierte Einzelverträge.

Im Schadensfall erhalten Sie als Vermieter die Auszahlung der Wohngebäudeversicherung – nicht Ihr Mieter. Trotzdem profitieren Ihre Mieter direkt:

• Der Vermieter bekommt schnell finanzielle Mittel, um den Schaden zu beheben.
• In vielen Tarifen übernimmt die Versicherung auch Unterkunftskosten, wenn die Wohnung vorübergehend unbewohnbar ist.

So stellen Sie sicher, dass Ihre Immobilie zügig wieder nutzbar ist und Ihre Mieter nicht lange ohne Unterkunft dastehen.

Umlage bei Vermietung eines Hauses

Vermieten Sie ein ganzes Einfamilienhaus, nutzt Ihr Mieter das gesamte Gebäude. Deshalb können Sie die komplette Prämie für die Gebäudeversicherung vollumfänglich auf diesen einen Mieter umlegen. So entsteht kein Verteilungsschlüssel und Ihr Mieter trägt den gesamten Betrag.

Kann der Selbstbehalt in der Wohngebäude­versicherung auf Mieter umgelegt werden?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entscheiden sich alle Eigentümer gemeinsam für eine Gebäudeversicherung – auch für die Höhe des Selbstbehalts. Wird zum Beispiel nach einem Leitungswasserschaden ein Selbstbehalt von 7 500 Euro fällig, verteilt die Verwalterin diesen Betrag nach den Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer. Selbst wenn der Schaden nur in einer Wohnung entsteht, zahlen also alle nach ihrem Anteil. Der Selbstbehalt zählt allerdings nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten!

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 16. 9. 2022, V ZR 69/21) bestätigt, dass diese Verteilung rechtmäßig ist. Der Selbstbehalt dient dazu, die Versicherungsprämie für alle zu senken, und gehört damit zu den Gemeinschaftskosten.

Ausnahme: Ein Eigentümer kann nach § 10 Abs. 2 WEG verlangen, den Verteilungsschlüssel zu ändern, wenn die gemeinsame Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig wäre – zum Beispiel, weil bauliche Unterschiede das Risiko einzelner Einheiten ganz wesentlich erhöhen. Dann muss ein Gericht entscheiden, ob eine neue Aufteilung fairer ist.

Wirtschaftlichkeits­gebot: Wie teuer darf die Gebäude­versicherung sein?

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, nur wirtschaftliche Kosten auf Ihre Mieter umzulegen. Das heißt: Die Prämie für Ihre Wohngebäudeversicherung muss im angemessenen Marktumfeld liegen – Sie dürfen keinen überteuerten Tarif wählen.

Prüfen Sie deshalb regelmäßig:

• den Leistungsumfang im Vergleich zu anderen Anbietern,
• die Höhe der Selbstbeteiligung,
• und mögliche Rabatte oder Bündel­tarife, die Ihre Prämie senken.

Liegt Ihre Versicherungsprämie deutlich über dem Durchschnitt vergleichbarer Objekte (zum Beispiel mehr als 10 Prozent Unterschied), müssen Sie den Mehraufwand Ihren Mietern nachvollziehbar begründen – zum Beispiel durch höhere Sicherheitsstandards oder spezielle Risiko­bausteine (z. B. Elementarschäden).

Ihre Mieter können die Abrechnung sonst auf Wirtschaftlichkeit prüfen und bei überhöhten Kosten Einspruch erheben. Halten Sie in Ihren Unterlagen am besten regelmäßig Vergleichs­angebote bereit, um jederzeit nachzuweisen, dass Ihre Versicherung fair und angemessen ist.

Was passiert im Schadensfall?

Oft greifen bei einem Schaden gleich zwei Versicherungen: Sie als Vermieter haben eine Wohngebäude­versicherung, Ihr Mieter eine private Haftpflicht­versicherung. Verursacht der Mieter zum Beispiel einen Wasserschaden durch eine defekte Waschmaschine, klären die beiden Versicherungen zunächst untereinander, wer welchen Teil übernimmt.

🏠 Die Wohngebäude­versicherung zahlt den gesamten entstandenen Schaden am Gebäude

🤝 Die Haftpflicht­versicherung des Mieters erstattet der Wohngebäude­versicherung anteilig die Kosten (Regelung nach § 78 VVG).

Selbst bei mehreren gleichzeitig bestehenden Policen gilt der Regressverzicht: Sie dürfen den Mieter nicht zusätzlich persönlich in die Haftung nehmen.

Wann verweigert die Gebäude­­versicherung die Haftung für den Mieter?

Bei Wohngebäude- und Hausratversicherung gelten folgende Regeln:

🚫 Vorsätzliches Handeln

Absichtlich herbeigeführte Schäden sind nicht versichert.

⚠️ Grobe Fahrlässigkeit

Entsteht ein Schaden durch deutlich unvorsichtiges Verhalten, kann die Versicherung die Leistung kürzen oder verweigern.

🤷‍♂️ Manche Versicherer zahlen nur, wenn keine grobe Fahrlässigkeit vorliegt.

🛡️ Andere verzichten – je nach Tarif – bis zu einer bestimmten Schadenshöhe oder vollständig auf die Einrede der groben Fahrlässigkeit.

Prüfen Sie Ihre Vertragsbedingungen, um zu wissen, wie Ihr Tarif mit grober Fahrlässigkeit umgeht.

Fazit: Gebäude­versicherung auf Mieter umlegen

Als Vermieter können Sie die Prämien Ihrer Wohngebäude­versicherung gemäß § 2 BetrKV auf Ihre Mieter umlegen. Bei Einfamilienhäusern trägt ein Mieter den vollen Betrag, in Mehrfamilienhäusern verteilen Sie die Kosten in der Regel nach Wohnfläche – sofern im Mietvertrag nichts anderes steht. Den Selbstbehalt dürfen Sie dagegen nicht weitergeben, er bleibt Ihre Verantwortung.

Beachten Sie das Wirtschaftlichkeitsgebot: Wählen Sie einen markt­üblichen Tarif und dokumentieren Sie Ihre Prämien im Vergleich, damit Ihre Mieter die Kosten nachvollziehen können. Im Schadensfall übernimmt die Gebäude­versicherung die Kosten am Objekt, Ihre Mieter sind dabei geschützt, und bei Doppelversicherung regeln die Versicherer den Anteil untereinander (§ 78 VVG).

Vorsätzliche Schäden sind nie versichert, bei grober Fahrlässigkeit hängt die Leistung von Ihrem Tarif ab. Prüfen Sie daher Ihre Vertrags­bedingungen genau. So stellen Sie Transparenz und Fairness sicher, vermeiden Streit mit Ihren Mietern und erfüllen Ihre Pflichten als Vermieter.

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